不動産の相続手続きの方法や流れは？注意点や対策方法も解説！

不動産に必要となる相続手続きとは？

亡くなった方の財産を相続する場合には、書類の取得や作成などさまざまな手続きを踏む必要があります。主な手続きは以下の通りです。

・死亡届の提出
・遺言書の有無の確認
・相続人や相続財産の確定
・遺産分割協議書の作成　など
相続手続きの多くには、期限があります。例えば、相続税の申告･納付の期限は「亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内」です。

遺言書の有無の確認などには期限はありませんが、全ての手続きを期限内に終えるためにも、計画的に行動しましょう。

不動産を相続する際の手続きの流れ

相続財産に土地や建物といった「不動産」がある場合には、不動産の名義人を亡くなった側（被相続人）から不動産をもらう側（相続人）に変更することが必要です。ここでは、「不動産の相続」に焦点を当てて、手続きの流れを紹介します。

1.相続財産や相続人の確認

家族が亡くなり、7日以内に死亡届を提出したら、本格的な相続手続きの開始です。始めに、遺言書があるか確認します。遺言書がない場合には、「法定相続分に従った分割」か「遺産分割協議」で分割方法を決めましょう。

並行して、全ての相続財産と相続人を確定させる手続きに入ります。不動産の他に、現金や預貯金、自動車、借金なども相続財産の対象となります。

2.相続に必要な書類の用意

不動産の相続に関する書類は、時間のあるときに集めるようにしましょう。遺言書の有無などによって必要書類は異なります。主な書類は以下の通りです。

・不動産登記申請書
・遺産分割協議書
・亡くなった方の出生時から死亡時までの戸籍謄本
・亡くなった方の住民票の除票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・不動産の登記事項証明書
・不動産の固定資産評価証明書
・不動産を相続する人の住民票

3.遺産分割協議

遺産分割協議とは、相続人全員で不動産を含めた全ての相続財産をどのように分け合うか話し合うことです。遺言書の内容に不満がある場合に、遺産分割協議をするケースもあります。

民法に規定された法定相続人と法定相続分を目安に、分割方法を決めるのが一般的です。配偶者は常に相続人となります。

話し合いがまとまったら、相続人全員の自筆署名と実印のある「遺産分割協議書」を作成します。

4.不動産の名義変更

不動産を相続することが決まった方は、法務局にて「所有権移転登記」をします。相続登記は義務ではありませんが、将来売買できないといったトラブルが発生する可能性もあります。名義変更の手続きが不安であれば、司法書士に依頼するのもよいでしょう。

5.相続税の申告と納付

相続税の納税義務が発生した場合には、「亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内」に、亡くなった方の住んでいた地域の税務署に申告する必要があります。納付期限は申告期限と同じです。

相続税は、基礎控除額を超えた場合に納税義務が発生します。基礎控除額の計算式は、「3,000万円+（600万円×法定相続人の数）」です。

不動産や土地を分割して相続する方法は？

家や土地を相続する際には、「現物分割」と「代償分割」「換価分割」「共有」の4つの分割方法があります。

他の相続人がいる場合にはもめる可能性もあるため、ご自身で分割方法をしっかりと理解しておくことが大切です。ここでは、分割方法について具体的に紹介します。

土地や不動産を複数に分ける「現物分割」

土地や建物を現金化せず、そのままの形で分ける方法が「現物分割」です。例えば、土地が3つあり、相続人が3人の場合は、1人ずつ所有することになります。

1つの土地であれば、分筆して各相続人で分けるのもよいでしょう。

現物分割のメリットは、手続きが簡単な点にあります。ただし、不動産の評価額が相続人によって異なる可能性もあり、トラブルに発展するケースもあるでしょう。

一部の相続人が相続する「代償分割」

「代償分割」とは、不動産を相続した方が相続していない方に対してお金を支払って解決する方法です。

相続人が2人いて2,000万円の建物がある場合に、1人の相続人が2,000万円の建物を相続する代わりに、もう1人の相続人に対して1,000万円を支払うケースが当てはまります。

分筆できない土地や建物がある場合や、不動産で所有したくない場合などに、代償分割は効果的です。ただし、支払う側に支払い能力がない場合には、他の方法を検討する必要があります。

売却代金を分割する「換価分割」

不動産を売却し、売却代金を相続人で分割する方法が「換価分割」です。売却代金から諸経費を差し引いた金額が2,000万円で相続人が4人の場合には、500万円ずつ相続するケースが該当します。

現金化するため、他の相続人ともめにくいのがメリットです。不動産での所有を希望していない場合などにも適しています。ただし、住居として利用したい場合は適しません。

複数人で共有名義にする「共有」

土地や建物を複数の相続人で「共有」するのも1つの手です。不動産を共有名義にする場合には、各相続人が法定相続分に応じた所有権を持つことになります。

共有のメリットは、遺産分割を簡単に済ませられる点などです。ただし、売却時に全員の同意が必要となるため、もめることも考えられるでしょう。

不動産や土地を分割して相続する際の注意点

不動産を相続した場合、固定資産税が毎年発生します。固定資産税とは、1月1日時点での土地や建物の所有者に対して課せられる税金です。不動産を所有している限り、継続して支払っていく必要があることを覚えておきましょう。

さらに土地を分割した後に変更するのは、難しいと認識しておきましょう。遺産分割協議で他の相続人としっかりと話し合った上で、分割方法を決めることをおすすめします。

不動産を相続するなら押さえておきたい評価方法とは？

土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があり、ご自身が相続する土地ではどのように評価するのか理解しておくことが大切です。ここでは、2つの評価方法について具体的に紹介します。

路線価方式による評価方法

路線価が定められている地域では、「路線価方式」を使って土地を評価します。路線価とは、毎年1月1日に国税庁が定める、1平方メートルあたりの価額のことです。「路線価×面積（1平方メートルあたり）」で、土地の評価額が決定します。

なお、奥行きがある・角地にあるといった特徴の場合は、補正率が用いられるため土地の評価額が変動します。

倍率方式による評価方法

「倍率方式」は、路線価が定められていない土地に用いられる方法です。「倍率×固定資産税評価額」で、土地の評価額が決まります。

土地の倍率は、国税庁のホームページで閲覧可能です。また、固定資産税評価額は、市区町村から送付されてくる「課税通知書」にある「評価額」に記載されています。

相続税だけじゃない！不動産でかかる税金の種類

土地や建物を相続した場合に発生する可能性がある税金には、「相続税」「登録免許税」「固定資産税」「所得税」があります。

相続税は、基礎控除額「3,000万円+（600万円×法定相続人の数）」を超えた際に課せられる税金です。

登録免許税は不動産の所有権移転登記をする際に発生する税金で、「不動産の価額×0.004%」が納税額となります。状況によっては免税となるため、条件を確認することが大切です。

固定資産税は、1月1日時点での土地や建物の所有者に課せられる税金となります。亡くなった方に未払い分がある場合には、相続人に支払い義務が生じるため注意しましょう。

さらに亡くなった方に生前収入があれば、亡くなった方の代わりに準確定申告をして、所得税を支払いましょう。

相続対策に！不動産を有効活用するには？

土地や建物を相続した場合、そのままの状態で所有し続けると、税負担が大きくなる可能性もあります。将来の出費を軽減するためにも、不動産を適切に活用することが大切です。ここでは、不動産の活用法について紹介します。

賃貸物件として貸し出す

建物を相続した場合には、賃貸物件として貸し出すのも効果的です。定期的な家賃収入が見込める場合もあります。「建物1棟」や「1室」など、状況に応じて適切な方法を考えてみましょう。

築年数の古い建物であれば、リノベーションをする方法もあります。さらに比較的管理が楽なトランクルームにするのもよいでしょう。

土地として貸し出す

更地の場合には、駐車場として活用する方法もあります。立地なども踏まえて、継続的な収入が見込めるか精査することが重要です。

コインパーキングか月極駐車場かによって、管理のしやすさは異なります。自身がどの程度時間を費やせるか、しっかり考えた上で決めましょう。

アパートやマンションを建築する

資金に余裕がある場合には、アパートやマンションを建てて貸し出すのも効果的です。商業施設や学校などが近くにあれば、需要が見込めるでしょう。

ただし、安定した経営には、税金や管理費、修繕費などの知識を身に付けることが重要です。空室リスクもあるため、慎重に検討することをおすすめします。

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まとめ

不動産を相続する場合には、相続財産や相続人の確定、不動産の名義変更といった多数の手続きをする必要があります。相続税をはじめ、登録免許税や固定資産税、所得税が発生する可能性もあるため、金銭面の負担をしっかりと考えましょう。

些細なことでもわからないことや疑問に思ったことがあれば、いつでもお気軽に小さなお葬式までお問い合わせください。専門スタッフが24時間365日、丁寧にご対応します。

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