親が認知症になっても不動産売買はできる？対策方法まとめ

認知症の親名義の不動産売買はできるのか

認知症の親が不動産を所有している場合、代理で売却できるのか気になるかもしれません。結論から述べると、通常の方法で不動産売買をすることはできません。

ここからは、認知症の親名義で不動産売買ができない理由や、売買をできるようにする方法について解説します。

通常の方法での不動産売買はできない

所有者本人に正確な判断能力がないため、認知症の親名義の不動産売買はできません。認知症の度合いにもよりますが、意思疎通ができない状態だと売却は難しいでしょう。

不動産売買は法律行為に当たります。たとえ所有者の子どもであっても、同意を得られないと判断されるため、代理での売買は無効になるでしょう。

法定後見制度を利用すれば不動産売買できる

法定後見制度を利用すると、本人の代わりに不動産売買できるケースがあります。あらかじめ選ばれた後見人は、本人の意思決定をサポートする存在です。

認知症により意思決定や判断能力に乏しい場合でも、子が後見人となることで不動産売買が可能になります。ただし当事者の代わりに不動産売買をする際は、家庭裁判所に許可を得る必要があります。

法定後見人の権限や後見人になれる条件

法定後見人を検討している場合、制度の内容やなれる条件が気になるでしょう。ここからは、法定後見人が決定できる権限の範囲や、後見人になれる人・なれない人の条件を紹介します。利用できる法定後見人の種類は、認知症の度合いによっても異なります。

法定後見人の種類別の権限

法定後見人は3種類に分類され、それぞれ権限の範囲が異なります。

各権限の意味は以下のとおりです。

法定後見人になれる条件

法定後見人になれるのは、以下にあてはまる方です。

・親族
・弁護士
・司法書士
・社会福祉士
・検察官
・市区町村長
ただし、最終的には家庭裁判所が法定後見人を決定します。また、後見人は調査によって「財産管理能力がある」と認められる必要があります。

法定後見人になれないケース

法定後見人は財産の管理をするため、以下にあてはまる方は後見人にふさわしくないと判断されるでしょう。

・未成年者
・復権していない破産者
・行方がわからない人
・被後見人に訴訟を起こした人とその配偶者や直系血族
・家庭裁判所の職権により法定代理人を解任された人

法定後見制度で不動産売却をするための手順

法定後見制度を初めて利用する場合、不動産売却の手順に不安を覚えるかもしれません。ここからは、制度を利用するための手続きから、不動産売却の許可を得て実際に売却するまでの手順を解説します。

1. 法定後見人制度の利用手続きをする

法定後見制度を利用するには、以下の書類を揃えましょう。

・後見・保佐・補助開始申立書
・親族関係図
・診断書（成年後見制度用）など
手続きは、書類の準備、申し立て、面接・審査、後見登記の流れで進めます。不明点がある場合は、自治体の地域包括支援センターで相談できます。

2. 不動産売却の許可を取る

家庭裁判所から許可が下りると、不動産売買が可能です。「居住用不動産処分許可の申立て」をして、許可が下りるのを待ちましょう。申込書には、申し立ての実情を記入します。

家庭裁判所は、不動産売買の目的や必要性を確認します。必ず認められるとは限らないため、売買の理由や価格の妥当性に注意しましょう。

3. 不動産を売却する

不動産を売却する前に、不動産会社に査定してもらいます。複数の業者に依頼して、もっとも条件のよい不動産会社に頼むとよいでしょう。

売買契約を締結したら、所有権の移転登記をします。登記手続きは司法書士に依頼して、指示にしたがって手続きを進めましょう。登記手続きが完了したら、裁判所に報告書を提出します。

法定後見制度を利用する際の注意点

法定後見制度を利用する際は、手続きの諸費用や後見人への報酬が発生します。たとえば、家庭裁判所への申し立ては、申込手数料が800円、後見登記手数料が2,600円、郵便切手代が3,000円~5,000円ほどかかるでしょう。

また、手続きを弁護士や司法書士に依頼する場合は、10万円~30万円ほどの依頼費がかかります。そのほか、後見人にも管理財産の金額に応じて毎月数万円の報酬を支払う必要があります。

認知症の親の不動産に関するトラブル事例

ここからは、認知症の親の不動産を売却した際に発生したトラブルを3つ紹介します。同様のトラブルを引き起こさないように、確認しておきましょう。

【事例1】周囲に許可を取らずに勝手に売却

親の認知症をきっかけに、兄弟や親戚の許可なく不動産を売却するケースがあります。生前贈与や遺言による相続がない限り、不動産を売却することはできません。名義人以外により売却された場合は、不動産の所有をめぐって民事訴訟に発展する可能性もあるでしょう。

また、相続人は親が亡くなるまで不動産を売却できません。正式な所有者になるまで相続予定の空き家を管理する必要があります。

【事例2】所有者が認知症であることを伏せて売却

認知症であることを伏せて、不動産を売却するのはやめましょう。意思能力の判断は、医学的な基準に基づいて評価します。

認知症である事実を伏せて売却の手続きを進めると、裁判に発展する恐れもあるでしょう。

【事例3】介護費用として認められない

認知症により介護を要する場合は、施設に入所しても在宅介護をしても介護費用がかかります。定期的に介護サービスを利用すると、家計を圧迫してしまうかもしれません。そのため「不動産を売却して介護費用に充てよう」と考える方もいるでしょう。

しかし、家族全員が納得していないとトラブルのもとになってしまいます。たとえ、兄弟姉妹より介護に関わっていても事前に相談しておくのが大切です。

親が認知症になる前にできる不動産売買の対策

事前の話し合いや家族信託契約の締結、生前贈与をすることで、不動産の売却や所有をめぐるトラブルを防止できます。ここでは、親が認知症になる前にできる不動産売買の対策について解説します。

親子で話し合っておく

重度の認知症になると、話し合いをするのが難しくなります。不動産を所有している場合は、継承者や相続の方法を事前にきめておくとよいでしょう。

また、財産管理において法定後見人制度を利用する可能性もあります。後見人候補や財産管理の方法をきめるためにも、話し合いは必要です。

家族信託契約を締結しておく

家族信託契約は、信用できる家族に所有している不動産や預貯金を託す契約です。託された方は、本人に代わって財産の管理や運用ができます。

家族信託契約には、「財産を把握しやすい」「認知症になっても介護費用に充てやすい」「不動産の管理がしやすい」というメリットがあります。

財産の継承が不平等にならないよう考慮しつつ、親の認知症対策として家族信託契約を検討するとよいでしょう。

生前贈与をする

生前贈与で不動産の名義を変更しておくと、トラブル防止につながります。「介護をしてくれている長男に財産を譲る」「孫の養育費を援助する」といった約束をしていても、認知症になると実現しない可能性があるでしょう。

生前贈与で誰に何を贈与するかきめておくと、認知症になる前に財産を引き継ぐことができます。また、生前贈与には夫婦間で2,000万円まで非課税になる「配偶者控除の特例」や、2,500万円まで贈与税のかからない「相続時精算課税制度」を利用できるケースがあります。課税対象を減らしたい方は、検討してみるとよいでしょう。

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まとめ

認知症の親名義の不動産売買は、法定後見制度か家族信託による財産管理を利用することで解決できます。制度を利用する際は、親族関係図や診断書が必要になるので、終活の一環として、早めに家族で話し合っておくとよいでしょう。

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