家族信託で不動産を管理するメリットは？売却や購入方法も解説！

家族信託で不動産を信託財産にするメリット

信託財産とは、親である「委託者」から子どもという「受託者」に管理や処分を任せる財産のことです。ここでは、家族信託で不動産を信託財産にするメリットについて解説します。

不動産の管理や運用が自由にできる

不動産を家族信託にすることで、不動産の管理や運用を受託者が自由に行うことができます。親が施設に入った場合に、自宅が空き家になれば、手入れが行き届かずに老朽化が早まる可能性もあるでしょう。受託者が不動産を適切に管理したり売却したりすることで、親も不動産を安心して託すことができます。

親の財産管理方法として、「成年後見制度」を考えている方もいるのではないでしょうか。成年後見制度は裁判所での手続きが必要で、家族信託よりも費用が高額になる可能性もあります。不動産投資など、資産が減少することは原則としてできません。

自由度の高さからも、不動産を家族信託にすることには大きなメリットがあるといえるでしょう。

承継の順位付けができる

家族信託を活用することで、不動産の継承先を幅広く順位付けができます。不動産を家族や親族に引き渡す場合には、遺言書を作成するのが一般的です。遺言書では、2次相続（不動産を継承した人が亡くなった場合の相続）以降の継承先を指定できません。

一方で家族信託では、契約書に2次相続以降の継承先を記載できます。子どもだけではなく、孫やひ孫というように、将来にわたって不動産の管理方法を決められるのが魅力です。

共有不動産を避けられる

不動産を共有名義にしておくと、売却の際には全員の署名と押印が必要です。相続により、権利関係が複雑になることもあるでしょう。

不動産を家族信託にすることで、共有名義人のひとりを委託者に指定し、委託者が財産の管理・処分をできるようになります。そこで、受益者を全ての共有名義人に指定すれば、各人に収益を分配できるため、トラブルを回避できるでしょう。

本人が認知症になっても不動産売却ができる

家族信託は、親の認知症対策にも効果的です。認知症になると判断能力を失うため、本人の判断で不動産の売却などはできません。

そこで、家族信託を活用することで、子どもという受託者が、親が元気なうちに契約した内容に基づいて売却できます。親の介護費用などに捻出できるため、有効な対策といえるでしょう。

家族信託で不動産を信託財産にする際の注意点

不動産を家族信託にする場合には、費用や手続きなどをしっかりと把握して利用することが大切です。ここでは、不動産を信託財産にする際の注意点を具体的に紹介します。

家族信託の費用がかかる

家族信託をする場合には、費用が発生します。例えば弁護士や司法書士に依頼した際の費用は、相談料、公正証書作成費用・手数料、不動産の登録免許税などです。事務所によっても費用は異なるため、複数の事務所を比較検討しましょう。

家族信託は自力ですることも可能で、その場合には費用を安く抑えられます。ただし、法的な知識が必要かつ後にトラブルが発生する可能性もあるため、慎重に検討することが大切です。

手続きに手間がかかる

不動産を家族信託する際には、「信託登記」が必要です。あわせて「信託目録」も作成しなければなりません。

前段階としては、家族信託の目的や信託財産の内容などを、家族や専門家と一緒に考える作業もあります。将来起こりうるトラブルを事前に予測し、それも踏まえた内容にすることが大切です。時間が大幅にかかることもあるため、余裕を持って進めていきましょう。

委託者の想定通りにならない場合がある

家族信託において、不動産の管理・処分の権限は受託者にあります。親という委託者側に具体的な希望がある場合には、しっかりと考えを共有し、契約内容に入れておくことが重要です。

不動産の管理・処分の方法は、契約内容に沿って行われます。収益不動産のリフォーム時期や家賃の管理などについて考えがあったとしても、契約に入れていなければ、受託者の判断で実行される可能性もあるため注意しましょう。

不動産のみの家族信託はできる？注意すべきことは？

家族信託を検討している場合に、「不動産のみを家族信託にしたい」と考えている方もいるのではないでしょうか。ここでは、不動産のみを家族信託にする場合について解説します。

不動産のみの家族信託は可能

家族信託では、信託財産が不動産のみでも利用可能です。基本的に、年金や生活保護受給権という一身専属権など以外であれば、信託できる財産は自由に選べます。

生活状況に合わせて預貯金は親自身が自由に使えるようにする形にもできるため、家族と十分に話した上で契約内容を決めましょう。

契約途中での追加も可能

家族信託の契約内容は、契約後の追加（追加信託）が可能です。例えば、「預金を追加できる」という内容にできます。

前提として契約内容の変更には、原則、委託者･受託者･受益者全ての合意が必要です。1人が認知症になり判断能力を失うと、変更はできません。契約の段階で、追加できる旨を契約書に入れておくことで、スムーズに手続きを進められます。

不動産のみを家族信託する際の注意点

不動産を家族信託にした場合であっても、毎年固定資産税や都市計画税は発生します。固定資産税や都市計画税は、1月1日現在の不動産の所有者に課せられる税金です。

不動産を家族信託にする際には、信託登記と同時に所有権移転登記をする必要があります。固定資産税と都市計画税の支払い義務は、受託者に発生します。ただし、実際の支払いは委託者にもできるため、事前に話し合っておくとよいでしょう。

不動産の家族信託でかかる税金

家族信託では、受益者（発生した利益を受け取る方）に税金が課せられる場合もあり、注意が必要です。具体的には、贈与税や相続税、所得税・住民税、譲渡所得税があります。

贈与税は、委託者と受益者が別である場合に発生する税金です。相続税に関しては、受益者が亡くなった際に新たな受益者に課せられます。

所得税・住民税は、不動産の運用中に、不動産所得が発生している場合に課せられる税金です。さらに、信託受益権（不動産の管理･処分により発生した利益を受け取る権利）を売り、収益が発生すれば、譲渡所得税が発生します。

家族信託した不動産を売却するには？

家族信託した不動産の売却には2種類あり、「不動産自体の売却」と「不動産の受益権の売却」です。ここでは、2つの売却方法について具体的に解説します。

不動産をそのまま売却する

家族信託した不動産を売却して、売却代金を親の生活費や医療費に充てたい場合には、通常の売買契約を締結しましょう。

売買契約の際には、受託者が契約者となり、直接不動産会社や買主、司法書士とやり取りをします。ただし、契約に売却できる旨が記載されていなければ、原則委託者・受託者、受益者の合意の元、再度契約内容を変更することが必要です。

不動産の受益権を売却する

節税目的であれば、不動産の信託受益権を売却するのが効果的です。一般的に、不動産を売買する際には、不動産取得税や登録免許税が発生します。

そこで税負担を軽減するために、不動産を家族信託にして、信託受益権を売却することが有効です。不動産取得税は発生せず、登録免許税は通常の売却よりも安くなります。

家族信託の財産で不動産を購入したい場合は？

家族信託した不動産を売却する場合、売却代金で新たな不動産を購入できます。新たな不動産も信託財産の対象です。あらかじめ契約内容に「金銭を追加信託できる」という旨を記載しておくことで、万が一購入資金が不足した場合にも備えられます。

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まとめ

不動産を家族信託する際には、「受益者が自由に管理･運用できる」ことや「2次相続以降まで継承先を指定できる」というメリットがあります。

公正証書作成費用・手数料などの費用が発生することや、所有権移転登記と信託登記が必要であるため、しっかりと内容を理解した上で契約しましょう。

家族信託した不動産の売却には2種類あり、「不動産自体の売却」と「不動産の受益権の売却」です。売却代金を親の生活費や医療費に充てたい場合には「不動産自体の売却」を、節税目的であれば「不動産の受益権の売却」を選択するとよいでしょう。

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