土地を相続する際の名義変更の方法とは？費用や必要書類もチェック

土地を相続する際の流れ

相続税の納付は、故人が亡くなってから10ヶ月以内に行うことが定められています。しかし、亡くなった後にしなければならないことは山のようにあり、気がつけば10ヶ月が過ぎていたということもあり得るでしょう。スムーズに手続きを行うために、事前に相続の流れを押さえておくことをおすすめします。

相続人を確認する

土地を含む遺産を相続する人は一人とは限りません。まずは、相続する権利を所持している人を確定することが大切です。そのためには故人の戸籍謄本が必要となります。出生から死亡までの流れを確認することで、身内の知らなかった関係性を知ることもあるでしょう。さまざまなケースを踏まえて、戸籍謄本は非常に大切な情報源です。

遺言を確認する

相続人を把握した上で、遺言書があるかどうかを確認します。場合によっては、公正証書で作成している可能性もあるため、公証人役場で確認するとよいでしょう。自筆で書かれた遺言の場合は、開封せずに家庭裁判所で検認してもらう必要があります。遺言書に記載された相続人にも連絡を取るようにしましょう。

自分自身が土地の相続をする場合の流れ

自分自身が土地の相続をすることが決まった場合は、土地の名義変更をする必要が出てきます。相続税の納付は、故人が亡くなって相続が発生した段階から10ヶ月以内に行う必要がありますが、名義変更は期限がないため慌てる必要はありません。速やかに手続きをしておく方があとから楽になるでしょう。

名義変更をしないとどうなるか

土地の名義変更には期限が設けられていないことから、そのまま名義を変えないケースも少なくはありません。しかし、いざ土地を使おうとした場合や再び相続をしなければならなくなったときに複雑な手続きが必要となる可能性があります。名義変更をしないままに再度相続が発生した場合、権利関係も煩わしくなるため注意が必要です。

名義変更に必要な遺産分割協議書

土地を相続し、名義変更をするには遺産分割協議書が必要です。遺産分割協議書とは、故人が残した財産をどのように配分したかを文書で残すためのものであり、揉め事を起こさないためにも非常に大切な書類です。

特に、相続人が多い場合や配偶者や子供以外の人が相続人になる場合は、法定相続分の計算が複雑になります。明確な手続きをするためにも書類は漏れなく用意しておきましょう。また、遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印が必要となることも覚えておく必要があります。

固定資産評価証明書の取得

不動産を相続する上で必要な書類を揃えたら、次は納税額を決めるために必要な固定資産評価証明書を用意します。固定資産評価証明書とは、土地の資産評価額が記載されている書類のことです。この評価額は固定資産課税台帳に登録されており、固定資産評価基準をベースに各行政の長が決定します。また、3年に1度見直される仕組みになっているのも特徴です。

固定資産評価証明は、基本的に土地がある市町村役場で受け取ることができます。遠方に土地がある場合は、郵送でも取得可能なので問い合わせてみるとよいでしょう。ただし、取得できるのは所有者である故人と同居していた家族か相続人、委任状を持つ代理人のみなので、注意が必要です。

名義変更にかかる費用について

土地を名義変更する際は、税金の他にもかかる費用があります。特に、司法書士に依頼する場合は報酬が必要です。その他、書類を取得する際にも費用がかかることも覚えておきましょう。いざとなって思いがけない出費が起こらないように、事前に名義変更にかかる費用を確認しておくことをおすすめします。

必要書類取得にかかる費用

まず、土地の名義変更をするには、さまざま書類の手数料が必要となります。それぞれは数百円の手数料ですが、全て集めると結構な出費になるでしょう。取得する役場によってかかる経費は異なるため、把握したい場合は事前に確認しておきましょう。

登録免許税のこと

土地を相続して名義変更をおこなった場合に、一番の出費となるのは登録免許税です。名義変更を行う際には必ず必要な税金で、法務局に収めるよう定められています。司法書士に依頼しない場合も税金は必要なので、覚えておきましょう。

登録免許税とは、住宅や土地を登記する際に必要となる税金です。登記とは、不動産の持ち主が誰かを対外的に示すための手続きです。納税額については、事前に取得した固定資産税評価額に対して税率をかけた金額と定められています。

土地の評価額が高ければ高いほど、登録免許税も高くなる仕組みです。名義変更をするだけの手続きにしては高額な税金を支払うため驚くこともあるでしょう。とはいえ、相続による名義変更は、贈与や売買による名義変更と比べると税率が非常に低く設定されています。

登録免許税の支払い

土地の名義変更をする際には、法務局に登記申請書を提出します。登録免許税は、この提出の段階で納めるのが通例です。納付方法は収入印紙となっているので、法務局にある印紙売り場で購入して納めましょう。申請する際に登録免許税を納付しない場合は、審査にかけることができません。

高額な登録免許税の場合は、銀行で納付した上で領収書を申請書に貼り付けるという手段もあります。また、オンライン申請を選んだ場合は、Pay-easyにてオンライン納付となり、クレジットカードを利用することはできません。

司法書士に依頼した場合

名義変更は自分で行うこともできますが、不明点が多い場合や複雑な手続きが必要となった場合は司法書士に依頼するのもひとつの方法です。確実な手続きができ、わからないことは相談できるので便利な手段といえるでしょう。ただし、司法書士に依頼する場合は、報酬が発生するため注意が必要です。

司法書士の報酬に決まりはなく、各事務所で自由に定めるのが一般的です。また、内容によっても金額が異なるため、一律に値段を決めていないところも少なくはありません。あまりにも複雑なケースは受け付けていない司法書士事務所もあるので、まずは費用と合わせて対応可能かを確認しましょう。

相続人が複数いた場合

土地を相続するにあたって、相続人が複数存在するケースがあります。現金であれば配分通りに分ければ問題ありませんが、土地をうまく分けるのは難しいでしょう。きちんと相続手続きをしなければ、後になって揉め事になる可能性も否めません。相続人が複数いた場合の方法を紹介します。

相続人一人が相続する

もっともシンプルな方法は、相続人一人が相続することです。土地の他にも家が財産としてあった場合に有効となります。例えば、兄弟で相続する場合、土地と家それぞれを一人ずつが相続するといった方法です。もしくは、土地とは別に現金がある場合、土地と同じ価値の現金を配分するというのもよいでしょう。シンプルでわかりやすい方法ですが、相続人全員が納得した上で手続きをすることが大切です。

土地を売却して現金で相続する

土地にある程度の価値がある場合は、売却して現金にした上で分けるのもひとつの方法です。わかりやすい方法ではありますが、土地や家は手放す必要が出てきます。思い入れのある場所の場合は、よく考えてから売却することが大切です。

また、相続人全員に譲渡所得税の義務が課されるため、結果的に損をすることのないような相続手続きを心がけましょう。

不動産を共有する

少しハイリスクな相続方法ではありますが、不動産を共有する方法もあります。所有しているだけであれば問題はないでしょう。ただし、土地を売却することになった場合や賃貸に出す場合は持ち主となった相続人全員と念入りに話し合う必要があります。意見が割れたまま行動をしてしまうと、大きなトラブルになる可能性も否めません。

土地の相続でトラブルにならないために

土地は大きな財産であり、相続ではトラブルが起こることも少なくはありません。身内の中でトラブルを抱えることほど悲しいことはないでしょう。どういったことが原因でトラブルになりやすいかを把握しておくと、事前に回避できる可能性も高まります。トラブルになる例を踏まえて、回避方法をご紹介します。

登記されていなかった場合

相続された土地の名義変更の手続きに進んだら、実は登記されていなかったという事例はよくある話です。相続したのちに売却を行うことになれば、未登記である状態は妨げます。相続人全員でしっかりと遺産分割協議を行った上で、改めて所有権保存登記を行いましょう。

土地が担保に入っていた場合

相続した土地に抵当権が付いているケースも少なくはありません。この場合は、借金と考えて対処する必要があります。この場合、抵当権を消すためには、借金を完済した上で抵当権の抹消手続きを行わなければなりません。

遺言通りにならないことも

基本的に、遺産相続においては遺言に書かれていることが最優先されます。ただし、一人の相続人に集中した遺産相続がなされると、不平等であるとして遺留分を請求される可能性もあるでしょう。

こういった遺言の中身に関する問題は多くあるため、平等に配分できる遺言書を用意してもらうことも大切です。とはいえ、亡くなってしまった場合は書き直しができません。トラブルを防ぐために、税理士や行政書士などに相談するようにしましょう。

家族信託という選択肢もある

相続について詳しく知りたい際に、認知症についても気になるという方は多いのではないでしょうか。認知症になると、法的に意思能力がないものとされる可能性があり、本人名義の不動産の売却や、銀行口座からの出金が凍結によってできなくなることがあります。唯一の対処法である「成年後見制度」も、費用や財政管理の面で戸惑う方が多いようです。

そこで今注目されているのが、大切な財産を信頼できるご家族に託す「家族信託」です。認知症などにより判断能力が低下した後でも、ご本人の希望やご家族のニーズに沿った、柔軟な財産の管理や運用を実現することができます。

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まとめ

土地を相続する際の名義変更には複雑な手続きが必要となります。一人で相続する場合にはスムーズに進められる手続きも、相続人が複数となると難しい場合もあります。誰もが気持ちよく相続手続きを行えるように、前もって準備や話し合いをきっちりと行っておきましょう。

また、わからないまま手続きを進めることがないように、信頼できる専門家を見つけておくことも滞りなく遺産相続をするために大切な作業といえるでしょう。