小規模宅地の特例って何？相続した不動産の税金事情をわかりやすく解説

相続した不動産に関わる小規模宅地の特例

小規模宅地の特例という言葉はあまり聞き慣れないかもしれません。相続関連の問題はあまり普段触れることがないため、直面した際に困ってしまうことも少なくないでしょう。

特に、財産と聞けば相続税がかかるというイメージが先行してしまうので、少し不安に感じるものです。そのため特例そのものの存在を知らない方も少なくないでしょう。小規模宅地を相続するときに損をしないように、仕組みを知っておくと安心です。

小規模宅地の特例とは？

一定の土地の面積まで最大80%程度減額できるという制度です。小規模の土地を持っている方にとってはありがたい制度でしょう。80%の節税効果となればかなり大きいメリットだと言えます。

条件によって割合は変動しますが、大きな節税効果があることは間違いありません。節税効果が期待できる制度なので、もし適用出来るのであればフルに活用したほうが良いでしょう。

小規模宅地の特例が出来た理由

故人が持っていた土地を受け継ぐ際に、相続税が膨大にかかってしまうと、その土地を使って仕事をしていたという方は困ってしまうはずです。名義が故人になっていた場合、相続できなければ仕事も出来なくなってしまいます。

このような可能性から、職を失ってしまわないための対策として作られたのがこの特例です。相続できなくて生活出来ないという事態を防ぐために作られたものなので、小規模であればかなり大きな節税効果が期待できるでしょう。

小規模宅地は大きく3種類

小規模宅地は大きく３つに分けられているため注意が必要です。同じ特例と言っても各形式で大きく異なるので間違えないようにしましょう。該当するものがどれになるのか確認してください。

住んでいる土地

故人が住んでいた土地も小規模宅地の特例に該当します。亡くなった方が生前住んでいた住宅、もしくは故人と一緒に生計を共にしていたというのが条件にあたります。

老人ホームに入居していた場合、上記の条件を満たさないことになります。しかし、老人ホームで要介護などの認定を受け、実際に故人をサポートしていたのであれば住んでいた住宅に対して特例を適用できます。そのため介護を受けていたという事実があれば、証明を取得しておくのが良いでしょう。

生計を共にしていた方であれば状況によって条件をクリアする場合があります。故人が老人ホームに入っていたからと諦めずに、制度が適用できるかどうかを問い合わせてみましょう。

事業をしていた土地

事業をしていた土地も条件に合致します。農業や工場など自分の土地で商売を行なっている場合や故人の所有物の土地で商売を一緒にしている場合、この特例が認められます。

事業用の土地に適用される理由は、遺された方が仕事を継続できなくなる可能性があるためです。今まで故人の土地で仕事をしていたのに、亡くなった途端に仕事ができなくなることも考えられるでしょう。

そうなると遺された方々の生活そのものが成り立たなくなってしまい、仕事ができず路頭に迷ってしまいかねません。遺された方が困ることのないように作られた特例なので、土地の権利を失って仕事ができなくなる前に必ず特例の申請を行ってください。

貸し出している土地

賃貸マンションやアパート、駐車場として貸し出している場合も、特例の対象になります。しかし、賃貸マンションの一室を身内に安く貸し出していた場合は、特例が認められない可能性があります。

さらにアパート内に空室がある場合も、特例を適用できるかどうかの争点になるでしょう。しかし空室が出ていても故人が亡くなってすぐに募集をかけて、部屋が埋まったという場合は問題ありません。

アパートやマンションの部屋がある程度埋まれば間違いなく特例が適用されます。空室がある場合は、募集をかけて部屋を埋めるように工夫をするとより遺族の負担が減ることでしょう。

小規模宅地の申し込み方

条件に合致する可能性がある場合、申し込みが必要になります。申し込みには所定の用紙の記入と書類が必要になるので準備をしておきましょう。手続きが少し難しいため、間違いのないように慎重に対応してください。

分割見込み書を作成する

小規模宅地の特例を申し込む際には「分割見込み書」という書類を提出する必要があります。

分割見込み書は自分一人で作成するものではなく、受け取る相続者全員で作成しなければなりません。作成に少し時間がかかる可能性があるため、早めに準備を始めましょう。

必要な書類

申請をするためには書類がいくつか必要になります。以下が必要な書類です。

・被相続人と、相続人全員の戸籍謄本
・遺言書の写し
・相続権利を持つ方全員の印鑑証明
これらの書類が１つでも欠けていると申請を通すことは出来ません。事前に必ずすべて用意するようにしましょう。

書類の準備が難しい場合は、専門家の力を借りることを検討しましょう。弁護士に間に入ってもらうことで、手間や時間をかけることなく書類の収集や手続きが完了できます。小規模宅地以外でも相続の可能性が発生した場合、専門家へ依頼する費用を用意しておくと安心です。

特例を受ける際の注意点

小規模宅地の特例を受ける際には、いくつかの注意点があります。注意点を守らないと、大きな揉め事に発展するかもしれません。穏便に手続きを済ませるためにも準備をしておく必要があります。

ここでは特例を受ける際の注意点やポイントをご紹介します。ぜひ参考にしてください。

申請準備は早めに済ませる

分割見込み書を作成しない限りは、特例の申請を出すことは出来ません。そして書類が全て揃わない場合、申し込みそのものが出来ないため、注意してください。

申告期限後３年以内の分割見込み書が必要です。期限が過ぎてしまったものに関しては、それ以降に提出しても特例自体を受けられなくなります。相続そのものがなくなるわけではないですが、特例を受けることが出来ないので、大幅に損をしてしまうでしょう。

相続を行う遺族と早めに連絡を取る

特例を受ける際には、前述したように相続の権利を持つ方全員の印鑑証明が必要です。印鑑証明を全員分集めることは意外と難しく、この段階でかなり時間がかかってしまう例も多くあるでしょう。

特に権利を持つ方の連絡先がわからなかったり連絡先が変わってしまっていたりすると、相続に関する手続きが進まなくなります。そうなってしまうと実際に土地を相続するまでに時間がかかり過ぎてしまい、申請期限に間に合わなくなってしまうかもしれません。事前に権利を持つ方に連絡を取っておいたり連絡先を整理したりしておくとよいでしょう。

正しい計算を行う

小規模宅地特例の条件に該当するためには、条件を満たしていなければなりません。土地の大きさや評価額など所定の数値を下回らなければ特例を受けることは出来ません。

ただ、そもそもの計算式が間違っていると、特例の基準を満たしていないとみなされる可能性があります。しかし計算式はかなり難しいため、素人が簡単に計算しただけで正しく算出するのは難しいでしょう。

計算式が間違わないように専門家の力を借りて計算をすると、特例が適用できるかどうかの判断が正しくできます。依頼するための費用はかかるものの、確実に金額がわかり安心できるでしょう。相続問題を専門として取り扱っている弁護士事務所も多くあるので、そういった方に依頼すると安心です。

生前に遺言をしっかり作成し保管しておく

遺言が見つからないと、誰に相続するのかの判断が難しくなるため、手続きは少し難しくなるでしょう。基本相続する遺産は相続人の順位に合わせて受け取るものですが、土地に関してはその限りではありません。

生前故人の生活や仕事を助けていたのに、故人の死後土地が相続できずに困ってしまうという例もあります。遺言がなければ相続順位に則って相続されてしまうため、状況に合わせた相続結果にならないかもしれません。

そうならないように、生前に遺言書を作成し意思を残しましょう。遺言書があるかどうかで、いざこざが起きる確率がかなり下がります。遺された方達が揉めることのないように対策してください。

家族信託という選択肢もある

小規模宅地の相続について詳しく知りたい際に、認知症による口座の凍結などについても気になるという方は多いのではないでしょうか。認知症になると、法的に意思能力がないものとされる可能性があり、本人名義の不動産の売却や、銀行口座からの出金が凍結によってできなくなることがあります。唯一の対処法である「成年後見制度」も、費用や財政管理の面で戸惑う方が多いようです。

そこで今注目されているのが、大切な財産を信頼できるご家族に託す「家族信託」です。認知症などにより判断能力が低下した後でも、ご本人の希望やご家族のニーズに沿った、柔軟な財産の管理や運用を実現することができます。

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まとめ

今回は相続した不動産に関わる小規模宅地の特例について紹介しました。小規模宅地の特例は普段あまり意識することが無いため、知らない方が多いでしょう。節税対策になる便利な制度なので、利用できる場合は積極的に利用してください。

申し込みの際には書類や手続きが必要になるため、一人で進めるのはなかなか難しいでしょう。用意しなければならない書類が多いだけでなく、他の相続人の協力が必要になるのでより時間がかかることも考えられます。

申請の際の手間や時間を節約するためには、専門家への依頼がおすすめです。専門家に依頼すれば特例が適用できるかどうかの判断だけでなく細かい処理も代用してくれるため、忙しい方でも安心です。小規模宅地特例を適用できる可能性がある場合は、準備を早めに開始して、期限までに対応しましょう。