相続登記の手続きを自分でする方法！注意点も解説

相続登記とは

被相続人が所有していた不動産を、相続人が引き継いだ場合に被相続人から名義変更をする手続きを相続登記といいます。相続登記に関しては義務化されているわけではなく、任意で行うため期限も決まっていません。また、相続登記をしなかった際の罰則もないため、ついつい手続きを後回しにしてしまうケースもあるでしょう。

とはいえ、相続登記を行なっておかないと、後々面倒なことにもなりかねません。手続きは資料が集まれば自分でも行うことができます。不動産の相続が決まったら早めに相続登記をしておくことをおすすめします。

相続登記を自分でする流れ

相続登記は自分でも手続きできますが、しっかりと流れを把握しておかなければ円滑に行うことができません。また、たくさんの資料が必要となり、ひとりでは完結しないことも考えられます。事前に必要なことがわかっていれば、途中で混乱することなく進めることができるでしょう。

被相続人の戸籍謄本を用意する

相続登記の手続きをする上で、はじめに必要となるのが被相続人の戸籍謄本です。被相続人の出生から亡くなるまでの戸籍が必要となります。亡くなった時点での遺族以外に、前妻との子供がいたり養子縁組をしていたりというケースもあるでしょう。もしくは、非嫡出子がある場合も戸籍で確認することができます。

相続の権利は、実子以外の子供にもあることから、万が一の漏れがないように戸籍を遡って確認しなくてはなりません。

被相続人の住所が異なる場合

被相続人の登記に書かれた住所と亡くなった時の住所が異なる場合は、住民票の附票を用意する必要があります。多くの場合、不動産は取得した際の住所が登記されているため、このようなケースは少なくありません。

しかし、住民票の附票は5年間しか保存されないという決まりがあります。万が一、住民票の附票も取れない状態になっていた場合は、被相続人の本籍地で戸籍の附票を取得しなければなりません。それでも、登記上の住所と異なる場合は、法務局に問い合わせるようにしましょう。

戸籍を元に相続人を確定する

取得した被相続人の戸籍から、相続人に該当する人物を確定しましょう。万が一漏れがあると、遺産分割協議の内容が無効となってしまいます。遺産分割協議は、相続人全員で行うように定められています。相続人全員が関わることなく協議がなされ、無効にも関わらず登記申請が行われると、登記の取り下げをしなければなりません。

登記の取り下げをするのには、収入印紙の再使用をする申請もしなければならず手間もかかります。また、改めて登記をするためには、本来の相続人全員と再び協議を行う必要があるため、二度手間になってしまうでしょう。

固定資産評価証明書を用意する

相続登記の申請を行う際には、登録免許税の納付をしなければなりません。そのためには、自分で登録免許税の計算をする必要があります。登録免許税を正しく計算するために、固定資産評価証明書を不動産のある市町村の役場で取得しましょう。

固定資産評価証明書に記載されている評価額を元に、登録免許税を計算します。役所によっては、評価額ではなく「本年度価格」や「価格」と記載されている場合があるので注意が必要です。登録免許税の納付は収入印紙で行います。そのため、法務局にある印紙販売所か郵便局等で必要な額の収入印紙を用意しておかなければなりません。

遺産分割協議書を作成する

相続人が把握できたら、全員で遺産分割協議を行うことになります。スムーズに話がまとまれば問題ありませんが、不動産の場合、現金や預金のように綺麗に分割することが難しく、協議が滞る可能性も少なくはありません。特に、自分で相続をする場合は、遺産分割協議に苦労する面が多いでしょう。

しっかりと話合いがなされ、相続人全員が納得いく形で協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。ここでは、全員の印鑑証明が必要となるため、それぞれに用意してもらわなければなりません。相続人の人数が多い場合や遠方に暮らす人がいる場合は、円滑に進まない場合もあるので注意しましょう。さらに、全員の署名と捺印をもらって完成です。

相続登記の申請書を作成

全ての必要書類が集まったら、ようやく相続登記の申請書類を作成する段階になります。自分で相続登記の手続きをする場合は、申請書の雛形が法務局のホームページでダウンロードできるため活用すると便利です。法務局でも申請用紙を取得することができます。

申請用紙を用意したら、必要事項を雛形に沿って記入していきましょう。相続登記申請には、相続関係説明図も書いて提出しなければなりません。こちらに関しても、雛形に記載例があるので参考にすることをおすすめします。全て漏れなく記入できれば、相続登録の必要書類を法務局に提出して完了です。

完了書類を受け取る

無事に相続登記が完了すると、法務局から新しい権利証を含めた書類が発行されます。しかし、基本的に相続登記の処理が終わっても法務局からの連絡はありません。そのため、登記完了予定日を過ぎてから、自分で法務局に出向き書類を受け取る必要があります。

受け取る際には、登録申請の際と同じ印鑑と身分証明書の提示を求められるため、用意しておきましょう。また、申請の段階で郵送希望と記載した場合は、郵送で返却してもらうこともできます。その場合は、申請時に返信封筒を提出しなくてはなりません。

原本還付について

相続登記に使った戸籍謄本や遺産分割協議書等の書類は、登記完了後に返還してもらうことができます。この手続きが原本還付です。原本還付を受けるためには、申請をする段階で、原本のコピーを取る必要があります。その上で、コピーに「原本に相違ありません」と記載しましょう。さらに、申請者と同じ人が署名捺印し原本と一緒に提出することで、原本還付が可能となります。

法務局で使用した書類は、預金解約や相続税の申告などの相続手続きでも必要となるため、原本還付をしておいたほうが便利です。万が一、原本還付をしなければ、再び書類集めに奔走する必要があるでしょう。

不備があった場合

自分で相続登記を行う場合は、何かしらの不備が起こる可能性があります。専門家ではないため仕方のないことでしょう。例えば、申請書に不備が見つかったり必要書類が不足していたりすると、法務局から連絡がきます。その上で、それぞれに対処することになるでしょう。

必要書類の不足に関しては、追加で郵送することで解決します。また、書類の不備の場合は、法務局へ出向いて原本に訂正しなくてはなりません。

それでも解決できない不備に関しては、手続き自体が一旦取り下げとなる可能性があるので注意が必要です。

相続登記によくあるケース

不動産の相続は、遺産分割協議に基づくものだけではありません。例えば、遺書がある場合や法定相続分での相続も考えられるでしょう。どのケースにおいても、スムーズな相続登記の手続きが必要となります。それぞれのケースにおける登記の方法を見てみましょう。

遺言書がある場合

被相続人が遺言書を遺していた場合は、遺言書の内容に沿った相続をする必要があります。その上で、不動産を相続することになった相続人は、単独での相続登記が可能です。この場合、被相続人と自分の書類が揃えば大丈夫なため、比較的スムーズに自分で手続きをすることができるでしょう。

ただし、自筆証書遺言書の場合は、相続登記をする前に家庭裁判所の検認手続をしなければなりません。

法定相続分で相続した場合

法定相続分で相続した場合には、該当する相続人と共有することになります。その際の相続登記は、相続人のうちのひとりが単独で行うこともできます。単独で登記申請を行ったとしても、不動産の名義は相続人全員となりますが、登記申請を行った人のみが登記識別情報通知の交付を受けることになるため注意が必要です。

結果的に、手間がかかることになりかねないので、相続登記は相続人全員が申請人になることをおすすめします。

相続登記をしなかった場合のデメリット

相続が決まったけれど、ズルズルと相続登記の手続きを伸ばしてしまった場合には、デメリットが生じます。しかし、きちんと相続登記をしていれば避けられる問題ばかりです。どのようなデメリットがあるかを把握しておきましょう。

不動産の売却ができない

不動産の相続をした後に、不動産を売却する可能性もあるでしょう。相続登記の手続きを後回しにしていると、時間が経ってしまいすっかり忘れることも考えられます。

不動産を売却するにあたっては、相続登記が必須です。相続登記は今日明日にできるような手続きではないため、すぐに売却をしたくても買主を待たせることになります。売却の際にあまり時間をかけすぎると、買主が他の物件に移ってしまい、売買のチャンスを逃す可能性も否めません。

不動産を活用できない

不動産を賃貸で活用する際も、相続登記が終わっていなければなりません。なぜなら、不動産賃貸における重要事項説明書で、登記記録に記録された事項を説明する必要があるためです。相続登記の手続きを行なっておかなければ、登記の内容と所有者が異なったままとなります。

相続登記の手続きをしないままに、自分が正当な所有者であることを証明するためには、遺産分割協議書を用意して借主に説明する必要がありますが、借主変わるたびに同じ作業をしなければなりません。また、仲介業者を挟む場合は、信用してもらえないケースも考えられるでしょう。

不動産を担保に入れられない

融資を受ける際に担保となるのは不動産が主流です。しかし、相続登記の手続きをしない状態では、担保に入れることができません。

万が一、受けた融資を返済できなくなった際には、金融機関が担保を売却して融資を回収します。そうした担保の役割を果たしたくても、相続登記が完了していなければ売却は不可能です。そのため、相続登記をしていない状態では、不動産を担保として認めてもらうことは難しいといえます。

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まとめ

相続登記の手続きを自分で行うことは可能です。ただし、さまざまな書類を集める手間や相続人とのやりとり等、非常に労力がかかる作業という点は否めません。時間がある場合はやり遂げることができますが、仕事をしながら行うにはハードルが高いケースも考えられます。

また、遺産分割協議が難航した場合も同じことが言えるでしょう。自分で手続きをして混乱した場合には、プロに依頼することも視野に入れるとよいでしょう。