相続不動産の名義変更は必要？変更しないデメリット

相続不動産の名義変更の必要性

一般的に相続不動産が発生した場合、すぐに名義を変更する方も多いですが、なかには「気付いたら変更をしていないままだった」と焦っている方もいるのではないでしょうか。名義を変更することに関する責任はないため、必ずしもする必要はありません。そこで、不動産における名義を変更することの必要性についてご紹介します。

名義変更は必ずしもする必要はない

不動産を相続することになった際、名義を変えるための手続きを行うのが一般的ですが、必ずしもする必要はありません。しなくても罰則が発生しないといった面では、安心です。

「では、そのまま変えずに放っておくとどうなるのだろう」と疑問に思っている方もいるのではないでしょうか。義務ではないからといってそのままにしておくと、被相続人のままの名義となります。これによって生じるデメリットなどは、追って詳しくご紹介します。

名義変更に期限はない

先にご紹介したように、名義の変更における責務はないことから「いつまでに手続きを行う必要がある」といった期限も特に定まっているわけではありません。そのため、相続した不動産において名義を変更する必要が出てきたときに行う方もいます。

ただし、人によって変更が必要となるまでには、長い歳月が過ぎていることもあるでしょう。証明書には保管期間などもあることから、長年放置すれば必要な書類がそろわなかったり、特殊な手続きが必要になったりするリスクもあるため注意が必要です。

相続不動産の名義変更をしないデメリット

名義を変更すること自体には責務や期限がない一方、罰則がないからといって放置しているとさまざまなデメリットがあるため気を付けましょう。ここでは、そのままにしていたことによるデメリットをいくつかご紹介します。

相続人が決まっていない状況では、協議内容が崩れたり売却手続きができなかったりするだけでなく、負債まで分け合うといったリスクもあります。

協議内容が崩れる

変更をしないままでは、先にもご紹介したように不動産の名義は被相続人のままです。相続人が決まっていない状態のことを遺産共有と言い、このまま放置しておくことも不可能ではありません。

ただし、この状態では、不動産を処分することになった場合でも全員の同意を得る必要があります。また、その内の誰かが亡くなった場合には再び相続が生じ、新たに現れた相続人と協議しなければなりません。その度に協議内容も崩れてしまう他、関わる人が多くなるほどリスクが高まるというのも大きなデメリットと言えます。

売却手続きができない

不動産を売却すること決めた場合でも、名義変更することなしには売却はできません。なぜなら、亡くなった故人の名義から買主の名義に直接変更することはできないからです。

また、不動産は所有者が売却するため、所有者を明確にするためには名義を変えるのが賢明です。そのままにしていると誰が所有者なのかが分かりづらく、買い手が見つかりにくい上、所有者の分からない不動産では売ってほしいと伝える相手も不明確で売却手続きができません。

せっかく買主が見つかった場合でも、変更が済んでいなかったせいで手続きに時間がかかり、結局売却に至らなかったというリスクにもつながってしまいます。

債権者が所有者になる恐れがある

名義変更をせず、相続人が決まっていない状態では、債権者が所有者になるといったリスクもあるのもデメリットのひとつです。例えば、相続人の誰かが借金を抱えていて、その借金が返済できない場合には、相続の不動産が差し押さえを受けるケースもあります。

分け合う人数が多くなるほど煩雑な手続きが必要になるなど手続き面でもデメリットがある遺産共有ですが、このように誰か1人の問題であっても相続人が決まっていない状態では、リスクや負債まで分け合うことになるため気を付けましょう。

相続不動産の名義変更に必要な書類

名義を変えずに放置していると、ご紹介したようにさまざまなデメリットやリスクがあります。そこで、できるだけ早めに変更手続きをしておくと良いでしょう。

ここでは、手続きに必要な書類についてまとめてご紹介します。法定相続分もしくは遺産分割協議で決まった割合で名義変更する場合、それぞれのケースに合わせて提出書類を用意しましょう。

法定相続分で名義変更する場合

法定相続分で名義変更をする場合、被相続人と法定相続人それぞれの戸籍謄本と住民票、不動産の固定資産税評価証明書と4つの書類が必要です。被相続人の戸籍謄本では、出生から死亡までを確認します。また、相続関係を確定するために、法定相続人の戸籍謄本も必要で、これによって被相続人の相続が開始しているかが確認できます。

住民票は、新たに名義人となる法定相続人の住所を確認するために必要です。不動産の固定資産税評価証明書については、名義変更の際法務局に納付する必要のある登録免許税を計算するために使用します。

遺産分割協議で決まった割合で名義変更する場合

故人の財産について、誰が何を相続するのかを話し合って決めるのが遺産分割協議です。また、その内容について記した遺産分割協議書を作成する必要があります。パソコンでも手書きでも作成可能な遺産分割協議書ですが、相続人全員の署名押印が欠かせません。

押印については、相続人個人の実印が必要で、実印で押したことの証明として印鑑証明書も提出しなければなりません。このように、遺産分割協議で決まった割合で名義を変える場合には、上記の書類に加えて遺産分割協議書と相続人それぞれの印鑑証明書を用意しましょう。

相続不動産の名義変更にかかる費用

変更手続きに必要な書類を集めながら「どのぐらいの費用がかかるのだろう」と不安に思っている方もいるのではないでしょうか。そこで、変更する際の目安となる金額について解説します。司法書士などへの報酬を除けば、手続き自体にはそれほど多くの費用はかからない一方、不動産にはさまざまな税金がかかることも覚えておきましょう。

名義変更の費用

不動産を自身の名前にするためには、法務局へ納める登録免許税が必要です。この登録免許税は、不動産の固定資産税評価額によって異なってきます。固定資産税評価額に0.4%を掛けたものが登録免許税です。

例えば、2,000万円の不動産であれば上記の計算で8万円、3,000万円では12万円程度の登録免許税がかかります。このように、変更すること自体にはそれほど多くのお金はかかりません。ただし、司法書士に依頼すると10万円ほど専門家報酬を支払う必要があります。

相続不動産にかかる税金

名義の変更自体にかかる金額は決して多くはない一方、不動産にはさまざまな税金がかかってくるため注意が必要です。

まずひとつ目に相続税があり、相続財産の合計が基礎控除額を超えた際に発生します。基礎控除額は、5,000万円+法定相続人の数×1,000万円です。そのため、法定相続人が3人いる場合、相続財産の合計が8,000万を超えない限りは支払う必要がありません。

1月1日の時点で所有していれば、固定資産税が発生します。また、固定資産税と同じように1月1日の時点で市街化区域内に土地や建物を所有していれば、都市計画税も納める必要があるため忘れずに納税しましょう。さらに、不動産を売却した際には譲渡所得税も納める必要があります。

家族信託という選択肢もある

不動産の相続について詳しく知りたい際に、認知症についても気になるという方は多いのではないでしょうか。認知症になると、法的に意思能力がないものとされる可能性があり、本人名義の不動産の売却や、銀行口座からの出金が凍結によってできなくなることがあります。唯一の対処法である「成年後見制度」も、費用や財政管理の面で戸惑う方が多いようです。

そこで今注目されているのが、大切な財産を信頼できるご家族に託す「家族信託」です。認知症などにより判断能力が低下した後でも、ご本人の希望やご家族のニーズに沿った、柔軟な財産の管理や運用を実現することができます。

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まとめ

不動産を相続した場合、名義を変更しなくても罰則があるといった問題はありません。ただし、そのまま放置していると、売却ができかったり協議内容が崩れたりといったさまざまなデメリットやリスクがあります。リスクを避けるためにも、できるだけ早めに変更手続きを行うのがおすすめです。

名義変更を行う際には、必要書類や費用の目安なども参考にするとともに、不動産にかかるさまざまな税金についても忘れずに納めましょう。